近日有网友问我：受疫情影响，这两年实体经济受影响很大，投资风险高于回报。我现在手里有点闲钱，想投资点啥，买商品房又不太够，买个小商铺也许够，不知道现在的商铺还有没有投资的价值呢？

说句良心话，这个年头的商铺真的不是什么好的投资品。我敢说，但凡看着像点样子能够做起来的商业，开发商不可能把静态回报率做到5%以上。就我个人而言，每次做商业价格都是要透支掉至少3年的升值空间。意思就是现在这个物业可能合理单价是五万，三年之后会到七万，那么现在我的售价就会做到七万。

一、我买卖过几处商铺，觉得投资商铺其实比买住宅难多了，风险也高很多

既然买商铺也是一种投资，那么风险就要降低到最低。首先，你要明白一点商铺都有哪些类型，结合自身经验，我把商铺基本分为三类：

第一是商业中心（包含各种广场，批发市场等）。这种风险最高，不管卖方如何吹得天花乱坠也要慎重出手，如果资金有限基本可以不用看。如果资金充足，那么记住一楼靠近电梯楼道出入口最好，每满足一个条件可以有效降低投资风险。

第二种是商铺类型为各种道路两侧，这又分主干道和其他普通道路。主干道两侧商铺风险相当高，不要因为在城市主干道两侧人流大，就觉得生意能做得起来，如果你仔细观察，会发现一般城市（包括北上广等城市）主干道两侧商铺店家换新速度都比较快，因为主干道就是用来疏导城市人流的，别看人流大，但是大家都不停，汽车和自行车（电动车）穿流而过，看都不会看两侧店铺，就算看了也没办法停。

当然如果您钱多，很多的那种，主干道边上也是可以买楼的（就是楼而不是商铺），用来开酒店或其他类型的商业活动。还有种道路情况就是比较窄的那种，车流较慢，道路两侧有停车的台面或者停车位，这种路边的商铺风险就会低很多，大家上下班路过都会有意降低速度看看有没有需要带回家或者用的到的店铺。

第三种商铺类型就是住宅（学校等）周边的商铺。此种商铺类型风险最低，只要这个地方还有人居住，那你的铺子一定就能租得出去。但是也会有金银铜铁的好坏区分，越靠近出入口越好，如果一个铺子能照应几个小区，那更是上品。

二、既然说到投资商铺的风险，那就必须要说到回报率

如果是买来炒铺，那就别想了，早就过了那个时代了。商铺值不值得投资，算笔账就知道了。既然说到风险，那就要说到回报。一般人肯定知道租售比这样一个东西，那就是铺子价格除以租金。

如果是作为投资属性，也就是通常所说的出租，这个主要是算商铺的投资回报率。通用公式是：回报率=年租金收入/售价*100%。当然要想算得更具体一点的话，需要将租赁税和贷款成本计算在内（全款则忽略），则应该是【（年租金收入-租赁税）/（售价+贷款利息）*100%】算出来的回报率可以跟银行存款利率或者十年期国债利率来进行对比评判，这个是基础原则。那是不是只要高于银行存款利率或者十年期国债利率就行了呢？当然不是！还得继续往下算账，在你还贷款期间，你的商铺回报率是否高于你的贷款利率？如果低于贷款利率，那这就是亏的。

有的人可能会说：我有商铺的增值溢价呀。道理是这么个道理，但是需要考虑增值的难度和后期转卖时的交易税。如果商铺出租难、租金上不去何来增值？关于交易税，商铺的交易税是相当高的，差不多20%了。这时你得考虑你的增值幅度能不能摊平这20%的交易税？另外就是要考虑商铺的空置期，如果经常碰到别人生意做不下去要转租，那这个空置期的租金就收不上来，这个对回报率影响非常大。

接下来说说租售比的“回报率”总结，供大家参考如下：

租售比30年为市面上正常铺子租金情况，这种铺子就筛选着看，不要着急，是可买可不买的情况，就当了解行情的，当然要看具体情况，如果这个铺子位置绝佳（就是上面说到的在小区门口还能照应多个其他小区），也是可以立刻出手的，毕竟这种商铺可遇不可求，一个区域也就一两间这样的铺子。

如果租售比在25年这样的，就可以好好考量一下了，需要优中选优，当然选位置好的。如果租售比在20年以内的基本可以马上出手了，不用太多犹豫。

当然租金情况，不是卖家或者中介说多少就多少的，有个小办法，你可以走访周边其他商铺，跟店家聊天，说也想在这周围做生意，但是不知道租金情况，一般店家都会告诉你的，多问几家，就自然知道了。还有一点，购买商铺要看卖家和租客签的协议，最好要给租客重新签协议，让租客知道你是房东，签的协议可以沿用卖家的那份内容（不建议上来就涨房租），但是名字要是你的。

最重要的来了，买商铺就要看人流，如果人口集中，人流密集那当然是最好的。但是如果买的新商铺看不出人流怎么办？那就要看周围500米的情况。举个例子，如果这是个新小区，但是周边小区基本都住满了，那这个小区就不会有太大问题。如果周边小区扔棍都砸不到人，你看好的地方也就不用再买了，因为那里俗称鬼城，千万不要看规划说以后那里会怎么好，毕竟钱是你的，极有可能规划变鬼话，就算十年八年以后火起来了也不用后悔。

当然，这些都只是基础算法，如果题主懂财务知识，那你的算法还得考虑货币的时间价值，也就是折现率等。如果是自己买来自用，也就是自己买来自己做生意。那这个就主要看销售价格是不是能承受了。

我从来不相信有人买了商铺纯粹是为了经营而不考虑投资回报，这种目的需要考虑的方面就比较多一些。一是根据自己经营的业态来选择，二来也会考虑一个综合回报的问题。我有朋友曾经就在一个新建商业街买过一个铺面自己经营餐饮，几年之后其实商铺价格涨得并不多，他的买卖也没开下去。但是他牢牢把商铺的转让控制在自己手中，经过几年时间商业街的人气越来越旺，他靠着节节攀升的转让费居然把年回报做到了接近10%，用他的原话说：总有不怕死的傻子往里冲啊。

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